Quelles sont les aides pour construire votre maison neuve ?

22 novembre 2022

2 Français sur 3 envisagent de construire leur maison. Faire construire sa maison est un acte capital, lié à un projet de vie, avec un enjeu patrimonial décisif. Bien construire votre financement, solliciter les aides auxquelles vous pouvez prétendre sont déjà des solutions qui permettront soit d’alléger vos mensualités ou bien d’augmenter votre capacité d’emprunt. 

Nous vous donnons des pistes pour définir les aides financières possibles en 2022 pour faire construire votre maison.

• LES AIDES FINANCIERES POUR ACHETER VOTRE MAISON NEUVE 

De nombreuses aides ont été mises en place par l’Etat pour favoriser l’accès à la propriété des Français. La plupart des aides sont principalement destinées aux familles à revenus modestes et moyens et aux primo-accédants (ceux qui n’ont pas été propriétaires dans les 2 dernières années). Ces aides viennent compléter votre budget. 

1. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro, appelé PTZ est une aide financière qui facilite l’accession à la propriété. Ce crédit sans intérêt permet d’acheter une maison neuve. Le montant accordé peut représenter jusqu’à 40 % du prix du logement. Le PTZ est constitutif d’apport personnel.

Ce crédit très avantageux est également bien encadré. Pour y prétendre, il faut remplir quelques conditions : 

• vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années précédant votre demande de prêt.

• vous devez en effet respecter des plafonds de ressources suivants :

Bon à savoir : Les revenus du foyer sont calculés à partir de la somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des habitants du futur logement, pour l’année N-2. Ainsi pour calculer le PTZ 2022, ce sont les revenus de 2021 qui seront pris en compte. Pour 2023, cette méthode devrait être modifiée et prendre en compte les revenus à la date du projet (selon Loi de Finances à venir).

Le montant du prêt dépend de la situation du bien immobilier, mais aussi de son caractère neuf ou ancien. Les zones sont réparties de A à C et sont le reflet de la tension sur le marché du logement : A correspond à une zone où l’offre de biens est insuffisante par rapport à la demande, C correspond à une zone où l’offre de logements est plus importante.

Le PTZ doit toujours être complété par un prêt bancaire classique. Il peut s’associer avec un Prêt à l’Accession Sociale (PAS), un Prêt Conventionné (PC), un Prêt Social de Location-Accession (PSLA), un prêt Action Logement (l’ex 1 % logement) ou un PEL (prêt épargne logement). 

1. Le prêt Action Logement (ex prêt 1% logement)

Ancien prêt « 1 % Logement », cette aide permet de renforcer votre apport personnel pour financer une partie de la construction de votre maison individuelle sous conditions. Les bénéficiaires sont répartis en deux catégories :

• Les salariés du secteur privé d’entreprises de plus de 10 salariés
• Les retraités depuis moins de 5 ans du secteur privé d’entreprises de plus de 10 salariés

Il est accordé en complément de votre prêt immobilier principal. Il n’est pas accordé par une banque, mais par un autre organisme appelé Action Logement. Cet organisme finance la construction de logements et verse des aides financières aux salariés pour se loger. Les sommes versées proviennent des entreprises qui paient la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC).

Pour bénéficier de ce prêt, vous devez remplir quelques critères :

• Être primo-accédant
• Le bien devra être occupé à titre de résidence principale

• Votre revenu fiscal de référence de la déclaration N-2 ne doit pas dépasser les plafonds de revenus suivants qui s’articulent autour de la taille du ménage et de la situation du logement : 

Si vous remplissez tous les critères, vous pourrez bénéficier d’un prêt à un taux faible de 0,5 % pour une durée libre, limitée à 25 ans, d’un montant maximum de 40 000 € limité à 40 % du coût total de l’opération. 

1. Prêt à l’Accession Sociale 

Le Prêt à l’Accession Sociale peut vous aider à devenir propriétaire plus facilement qu’un prêt immobilier standard. En effet, les bénéficiaires du PAS ont des revenus ne dépassant pas les plafonds définis pour ce prêt. Ce prêt peut couvrir l’ensemble de l’achat à l’exception des frais de notaire. Le prêt doit être remboursé dans un délai de 5 à 35 ans et la durée d’emprunt détermine le taux d’intérêt. 

En plus de l’achat de votre terrain et du montant de la construction de votre maison, le Prêt à l’Accession Sociale peut prendre en charge des frais annexes concernant la construction (honoraires du géomètre, certaines assurances, taxe locale d’équipement…).

Pour bénéficier du PAS, le financement doit concerner la résidence principale. L’obtention de l’aide est conditionnée par le nombre d’habitants qui occuperont le logement, la future zone d’habitation (A, B1, B2 ou C) et le respect d’un plafond de ressources. 

1. Le Prêt Conventionné

Un Prêt Conventionné ne peut être signé qu’auprès d’un établissement bancaire ayant signé une convention avec l’Etat. Quasiment toutes les banques proposent aujourd’hui ce type d’emprunt.

Strictement réservé à l’acquisition d’une résidence principale, le Prêt Conventionné est accessible à tous les emprunteurs de nationalité française. La durée de remboursement, négociée à titre individuel avec la banque, est libre dans une fourchette très large comprise entre 5 et 30 ans, sachant qu’une clause peut prévoir le rajout de 5 années supplémentaires (soit 35 ans au total).

Ce prêt se distingue d’un prêt immobilier classique par son taux d’intérêt réglementé, qui dépend de la durée du prêt (voir ci-dessous), mais aussi par des avantages moins connus. De nombreux frais liés à l’emprunt ou à la construction sont réduits. Les frais de notaire sont inférieurs à la moyenne lorsque vous concluez un Prêt Conventionné. Vous avez également l’avantage de payer moins de frais de dossier. Si vous construisez grâce à ce type de prêt, la taxe locale d’équipement sera moins chère pour vous.

À la différence du Prêt à l’Accession Sociale, il est accordé sans conditions de ressources. 

1. Le Plan Épargne Entreprise 

Ce placement peut être débloqué dans certaines situations. La construction d’une maison est un élément admissible pour le déblocage (sans attendre les 5 premières années initialement requises). 6 mois avant la date de déblocage souhaitée, il faudra notifier à l’organisme détenteur des fonds votre volonté de déblocage en fournissant les pièces nécessaires comme un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) par exemple. Ce placement est rémunéré et peut être considéré comme un apport personnel.

1. Les prêts Épargne Logement (CEL et PEL)

Le Plan Épargne Logement (PEL) permet de constituer une épargne. Après un blocage obligatoire de 4 ans minimum, elle peut donner accès au prêt Épargne Logement. Ce dernier, d’un montant maximum de 92 000 € à rembourser dans un délai de 2 à 15 ans, peut servir au financement de la construction d’une maison destinée à devenir une résidence principale.

Le taux de remboursement dépend de la date d’ouverte du PEL. Pour un plan ouvert à partir du 1er août 2016, il est fixé à 2,20 %. Bonus, pour un prêt minimum de 5 000 €, une prime de l’État de 1 000 € maximum peut être ajoutée. Enfin, il est bon de savoir que les remboursements anticipés sont possibles.

Le Compte Epargne Logement (CEL) a pour objet la constitution d’une épargne non bloquée. Comme le PEL, il peut permettre d’accéder à un prêt destiné à financer une construction de maison, 18 mois après son ouverture et dans la mesure où il a produit au moins 75 € d’intérêts.

L’emprunt est plafonné à 23 000 € et doit être remboursé sous 2 à 15 ans. Le taux d’intérêt est quant à lui défini en fonction de la durée de l’épargne. Une prime de 1 440 € maximum, non prise en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu, peut être allouée par l’État.

1. Les aides des collectivités locales

Les conseils régionaux, départementaux et collectivités locales peuvent vous accorder des aides pour financer votre projet de construction de maison. Elles peuvent être sous forme de prêts à taux réduit voire à taux zéro ou même des primes ou subventions. 

Par ailleurs, vous pouvez vous rapprocher de l’ADIL de votre département pour profiter du «Passeport Accession ». Sous réserve d’être primo-accédant et de respecter les conditions d’éligibilité du Prêt à Taux Zéro, vous pourrez prétendre à l’attribution d’une aide de 1 500 à 4 000 € en fonction des communes.

1. Le prêt familial

Vos parents, grands-parents et amis peuvent vous apporter leur aide financière pour votre projet de maison grâce au prêt familial. 

Un prêt familial doit être déclaré à l’administration fiscale. Un prêt d’un montant inférieur à 760€ n’a pas l’obligation d’être déclaré. En revanche, pour un montant supérieur, vous devez l’enregistrer à la caisse des impôts de votre localité.

De plus, le code civil oblige la déclaration à l’écrit d’un prêt même familial lorsque celui-ci porte sur un montant supérieur à 1 500 €. Pour cela, vous devez rédiger un contrat de prêt, l’imprimer en deux exemplaires minimums et le faire signer par les deux parties. Vous pouvez également rédiger une reconnaissance de dette sous seing privée ou devant un notaire.

Dans le cas où le prêt familial que vous projetez de contracter comprend des intérêts, votre proche doit les déclarer au titre de revenus de créance. En fonction de la situation, ils peuvent être soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou à l’impôt sur le revenu.

Si votre proche vous accorde un prêt à taux zéro, vous pouvez augmenter votre capacité d’emprunt, dans la mesure où vous vous dégagez du paiement des intérêts dans vos mensualités. Toutefois, veillez à ce que les modalités de remboursement ne soient pas trop avantageuses pour éviter une requalification de votre crédit en don par l’Administration fiscale et entraîner le paiement de droits de donations qui peuvent être particulièrement élevés.

• LES AIDES POST-CONSTRUCTION 

2.1 Exonération taxe foncière

Faire construire une maison neuve, c’est aussi bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Un réel avantage et gain économique. A l’issu de l’achèvement de la construction, vous devrez effectuer une déclaration auprès des impôts dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux. Attention, cette aide à la construction d’une maison individuelle est soumise à l’acceptation du maire de votre commune. Même si cela reste rare, certaines municipalités peuvent faire le choix de supprimer l’exonération concernant la part qui leur revient. 

2.2 TVA réduite sur vos travaux

Certains travaux réalisés par une entreprise dans votre maison achevée depuis plus de 2 ans ouvrent droit à un taux réduit de TVA :

• taux à 10 % pour les travaux d’évacuation des eaux pluviales, des travaux de clôture, la pose d’un portail, etc. ;

• taux à 5,5% pour des travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique (isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur, toitures, fenêtres, volets, etc., installation d’équipements de production d’énergie à énergie renouvelable, etc.).

• DES QUESTIONS A PROPOS DES AIDES FINANCIERES POUR CONSTRUIRE VOTRE MAISON NEUVE ?

Nous voici au terme de cet article. J’espère qu’il vous aura été utile et que vous pourrez avancer dans votre projet de construction de maison neuve. 

Pour faciliter les échanges entre nos clients et les banques, Maisons CPR a mis en place un partenariat avec un courtier immobilier EMPRUNTIS afin de maximiser vos chances de construire la maison de vos rêves. Notre expert en financement se chargera pour vous d’optimiser les coûts et les conditions de votre financement.

Le mot de notre partenaire EMPRUNTIS :

« Financer la construction de votre maison répond à des règles bien particulières : différé sur le crédit pour alléger votre budget pendant la construction, délais spécifiques liés à la succession d’actes si vous achetez le terrain indépendamment, déblocage de fonds successifs… Nous maîtrisons toutes ces spécificités et faisons en sorte que votre projet se réalise sereinement. Enfin les politiques des banques sont très différentes sur ce type de projets, vous pouvez compter sur nous pour mener la négociation et vous obtenir votre financement, aux meilleures conditions ».

Si vous avez des questions ou bien des suggestions, n’hésitez pas à nous contacter. Prenez directement un rendez-vous avec un de nos conseillers Maisons CPR qui pourra répondre à vos questions et vous accompagner dans votre projet.